法治時報

長達半世紀的「爛尾樓」中泰花園，最高法院使出「虛幻掌」

(法治時報2018-11-22台北報導)11/21上午，台灣高等法院的13法庭，「中泰花園爛尾樓」建案爭訟開庭，卻看到了最高法院法官練就的「驚天神功」─「虛幻掌」。

照理，最高法院的判決，是全國的最高指導法院，是判決定讞的法院，但是，如果最高法院的判決（最高法院106年度台上字1140號），卻就完全「不存在的」「事實與法律關係」做出判決，並撤銷原判， 要求二審查明，則不但二審法官很慘，當事人可就更苦了！

也難怪，二審庭長最後要問被告律師：「土地的取得」與「合建契約繼受」，其法律關係是怎麼建立的？

訴訟上，很難就「法律關係無法建立」之事，去作出判斷的！

最高法院在該案所使，江湖少見的「虛幻神掌」，功夫了得，對著百億元大案，一次出「三掌」，打得當事人和法官差得吐血！

最高法院的「虛幻神掌」功夫奧妙處，在於使出民法的帝王條款「誠信原則」，要求當事人須遵守「地主與建商」合約簽定的「土地使用權同意書」之「提供義務」！

這般要求，真的有如「虛幻掌」，「虛幻」且「難以捉摸」：

第一，「虛幻掌」第一招（法官不懂「使用執照」）：「中泰花園合建案」中的「土地使用同意書」之「提供義務」，是指在聲請「建築執照」時，地主具有提供義務，但實際上，地主也已經提供過了，不然根本無法動工，義務已經盡過。

該「建案」成為爛尾樓，是因未按圖施工，無法取得「使用執照」而成違建。

又，該「「土地使用權同意書」格式與內容，都是內政部制式化規定，「專供」土地建築審核使用，並非一般土地之授權租用或使用！

三審法官「明顯」不懂「建築執照」和「使用執照」有所差別！

沒有提供「土地使用同意書」，根本無法取得「建築執照」，房子都蓋好了，當然是已經「給付」土地使用權同意書了，不然根本不可能施工蓋房子！

已經「提供過」的事實，卻要求當事人還要「再遵守」它的誠信原則，這根本是法官自己「有違」認真辦案原則，那是當事人「有違」誠信原則？

第二，「虛幻掌」第二招（已失效合約，無法再解除）：原有地主和建商，因該建案早已成為半世紀以來，最為有名的「爛尾樓」。且年代久遠，地主和建商之間，死的死，跑的跑，早就變成下一代的「繼承人」，和「新的」法定代理人了。

又，原「合約條款」中就設有「解除條件」（六百個工作天內完成興建並申領使用執照），該建案因糾紛，早已「成就解除」條件，等同合約已失效，最高法院法官卻要求「已經失效」的合約，必須被遵守「合約義務」，不得合意解除義務。

此乃虛幻神掌第二式，面對「失效合約」，還是不得「免除義務」，必須對著「空氣」繼續遵守義務。

第三，「虛幻掌」第三招（新地主也要挨「虛幻掌」）：赫赫有名的「中泰花園」建案，是四十年前就已存在的「爛尾樓」，起因是：地主和建商合建，地主出土地，建商出資，但因未取得「使用執照」而成為違建，也無法交屋。

當時，「建商」和「購屋者」合意解除瑕疵擔保責任，以購屋者不付尾款，建商只給房子，不給使用執照（無保存登記）及土地，並讓其進住。

此舉，雖然解決建商無法交屋的「困境」，但卻造成「地主」土地被無償「佔用」，還得每年替「購屋者」繳交土地稅的不公平現象。

原有地主一直到死，都無法擺脫此一夢魘，甚至，還把「欠稅」責任遺留給「六個繼承人」！

新的建商相中該地，想加以解套重新開發，乃出面「繳交欠稅」且以雙方同意之價錢加以收購。可惜，六個繼承地主只買到五個，剩下一個以「土地法34條之一」完成。也因為六個繼承地主沒有一起賣，可看出「土地買賣」和「合約繼受」根本是兩回事，新建商並沒繼受舊合約。

被告主張，當初的「土地使用權同意書」是屬「有權占有」的法律權源，且，新建商買下該土地，即須繼受「舊地主與原建約」的約束，最高法院發回更審的見解，就是依此並加上了誠信原則，而使出「虛幻掌」的加強版，隔空打中「新地主」。

其實，最高法院法院面對這種案子，應要做出的法律見解當是：

該案中就「有權」與「無權」占有之間的「判斷」，應是以何標準去做為「釐清」的基準？

而不是使出虛幻掌，打高空，要求探討「誠信原則」！

最高法院常常被抱怨，積案太多。

這些積案，很可能不是一二審，判決寫得不好，案子不斷被上訴三審及撤銷發回造成，有時，更有可能是因為，最高法院法官自己練出驚天神功，打出虛幻掌，製造無法真正在「法律對打」，卻又沒有「續查意義」的案子，才會讓案子太多吧！